第64章財務速成（二）
第64章財務速成（二）(第3/6頁)
毛估usd19.4m-8.5m-複雜≈可能遠低於10m，且過程複雜。
??關鍵未知/需團隊確認：精確的年度持有成本；精確的遺產稅計算（聯邦+州）；資本利得稅計算方式（成本基礎？）；firpta處理流程和時間；市場出售平均所需時間。
第三步：構建極簡財務模型（現金流折現思想）
他知道自己做不了真正的dcf，但可以嘗試用最基本的“未來現金流折現”思想，對不同選項進行粗略的、方向性的比較。他需要設定一個“折現率”（r），代表資金的時間價值和風險。他查閱資料，對於此類**險、低流動性、跨國的房產投資，折現率可能在8%-12%甚至更高。他保守地取r=10%。
對倫敦a的選項分析（5年視野）：
1.a1立即出售：
??今日獲得淨現金npv_a1=gbp5.37m(粗略)
2.a2持有2年（至租約到期後）出售：
??未來2年每年收到cf_hold=0.256m
??第2年末出售，假設房價年增長g=3%（保守），則p2=9.25m*(1.03)^2≈9.81m
??出售淨現金（扣除2%成本，暫忽略cgt和遺產稅變化，極簡）≈9.81m*0.98=9.61m
??遺產稅負債假設不變（實際可能因估值上升而增加）。
??npv_a2=[0.256/(1.1)+0.256/(1.1)^2]+[9.61/(1.1)^2]-需扣除的遺產稅現值（需更複雜模型）。即使忽略遺產稅現值計算，僅看前兩年租金和出售收入的現值：0.233+0.212+7.94=約8.39m。但這冇有扣除遺產稅！如果扣除遺產稅現值（3.7m折現到現在的值約3.35m），則npv_a2≈8.39-3.35=5.04m。略低於立即出售的5.37m。
??敏感性：如果租金增長、或房價增長（g）高於3%、或出售成本更低，a2可能優於a1。但同時也麵臨遺產稅可能增加、市場下跌、租客糾紛等風險。
3.a3長期持有（5年）：
??計算5年租金現值之和（假設不變）：約0.97m
??第5年末房產價值（g=3%）：約10.72m
??5年後出售淨現金（粗略）：10.5m
??5年後出售淨現金的現值：6.52m
??遺產稅負債現值（假設一直持有未觸發？但遺產稅是繼承時發生，並非持有期間每年產生。這裡模型有嚴重缺陷！）
??他意識到，長期持有策略下，遺產稅是在繼承時（現在）就產生負債，無論何時出售。除非通過
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