第391章周轉率，內行人的門道
第391章周轉率，內行人的門道(第3/6頁)
諸多行業有著影響力，有全國資源的投資商，能解決很多他們解決不了的問題，又有重慶代表的背景，四川的幾位領導對陳學兵評價都很高，省裡開會，領導也提過人家重慶慧眼識人，這樣的投資商不是過江龍，而是及時雨，要給人家留下好印象，爭取多合作。
“陳總辦事妥帖，跟你合作，讓人放心啊。”鮮廳長笑著舉了個大拇指，“成都的青白江鐵路.我們打算五月開工，貴司的四億融資.跟得上吧？”
“冇問題。”陳學兵很乾脆道：“這件事我讓畢總來接洽。”
四川的投資是一筆目前很難算清的賬，但青白江鐵路的四億融資換的是100萬平方的住宅用地，土地才400塊一平，要是4.0的容積率，400萬方樓麵，那樓麵價才100塊，地價根本不用考慮，隻需要考慮建安成本了。
這是妥妥賺的。
而且這片地很大，有發揮的空間，隻要把青白江的國際物流樞紐推動起來，有了人流量，把底層商業配套做好，以成都以後的熱度擴散，住宅建安成本不高，兩千一平足矣，賣個四五千一平很合理。
2500塊的利潤x400萬方建麵，可就是100億。
當然，這樣的開發量並非冇有風險，就怕賣不出去導致滯漲，按此利潤，30%的滯銷就是很致命的，這個可以通過開發周期來把控。
這種五環冷門地塊，關鍵還看能不能炒，會不會炒。
一看青白江發展能否一超前世，能否說服政府建地鐵。
這一點他現在已經有建議權，至少等青白江樞紐搞起來，說服成都建一條通往市區東站的城際鐵路還是冇問題的。
公共快速交通連到東站，地可就值錢了。
第二就看股安建設的牌子能不能豎立起來，讓買房者信賴。
這個，他相信明年之後，股安的牌子至少在四川會很硬。
品牌建設，還要努力。
另外在短期之內，隻要拿到銀行股東身份，這塊地也可以納入抵押授信資產。
銀行股東的關聯交易違規，特指冇有資產抵押的信用貸款和同業金融融資渠道，並非這樣的抵押貸款，隻要估值不虛高，抵押價格處置難度不大，貸款就是合規的。
為什麼要玩全國型銀行？
因為這類銀行有全國抵押物的變現能力，而非局限於一二線城市。
而且抵押流轉的關鍵是要快，拿到土地後手續還要辦一兩個月，還等一個月放款，那就太慢了。
十幾天就得把一套流程全部走完。
關鍵還在銀行關係。
土地合規貸款比例70%，加上土地每年的平均溢價，貸款比例可以達到85%以上，那就是6.6倍的杠杆率。
以他每年的利潤量，再加上他選擇土地的眼光和增值力，金融危機+
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